Els conceptes utilitzats en aquests normes s’adeqüen al que estableix el Títol IV del Pla General de Forallac. No obstant s’introdueixen uns conceptes nous que complementen o supleixen els del Pla General amb les següents definicions:

- Volumetria específica: És un tipus d’ordenació de l’edificació que es regula mitjançant l’assignació d’un sostre màxim per a cada illa o parcel•la, i mitjançant la fixació d’unes determinades alineacions vinculants, així com a la fixació d’una altura reguladora màxima i un nombre màxim de plantes.
- Pla de referència: Pla horitzontal teòric, a partir del qual se situarà la cota de la planta baixa. Aquest pla és únic i específic per a cada tram d’edificació, la qual cosa permet graonar un rengle si el pendent ho demana.
- Rengles: Agrupació contínua d’habitatges.
- Tram: Agrupació contínua d’habitatges arrenglerats el ràfec dels quals està a la mateixa cota o nivell.
- Nombre màxim de plantes: És el nombre màxim de plantes permeses dins de l’altura reguladora. Cal respectar aquests dos paràmetres: altura i nombre de plantes.
- Gàlib edificatori: Perímetre màxim dins del qual s’ha d’inscriure obligatòriament l’edificació; la línia que la defineix no pot ser ultrapassada, en cap cas, per l’edificació.
- Reculades de l’edificació: Es defineixen dos tipus de reculada:


a) La reculada del cos d’edificació que es dóna quan tot l’edifici, o la totalitat o part d’una planta, s’enretira respecte de la línia definida per l’aplicació de la fondària edificable, amb la finalitat de no esgotar aquesta.
b) La reculada per motius compositius, que es dóna quan part o parts de les façanes dels edificis es retiren un màxim de 0,30 m de l’alineació d’edificació.

- Cossos sortints: Són les parts ocupables de l’edificació que sobresurten de la línia d’edificació o de la línia definida per l’aplicació de la fondària edificable màxima o del gàlib màxim.
Es defineixen com a cossos sortints oberts els que no tenen cap tancament permanent ni mòbil per damunt de l’ampit, que tindrà una alçada màxima d’1,10 m, comptada des del paviment.
Es defineixen com a cossos sortints tancats els que tenen, en algun dels seus paraments, alguna mena de tancament massís, o vidriat, per damunt de l’ampit.
L’alçada mínima lliure entre la cota de planta baixa i el cos sortint de la planta primera serà de 3 metres.

- Pla límit de vol: És un pla teòric paral•lel al pla de façana o mitgera, que es troba situat a una determinada distància d’aquest, fins al qual poden arribar però no ultrapassar els elements sobresortints del pla de façana.
- Alçada lliure o útil: L’alçada lliure o útil és la distància que hi ha del terra al sostre a l’interior d’un local construït.
- Ràfec: És la part de coberta que sobresurt del pla de la façana per tal de protegir aquesta de l’acció directa de la pluja.
- Verd privat: Es defineix com a verd privat el sòl lliure de construcció, enjardinat, que envolta edificacions i la titularitat del qual és privada.

Article 11 - Determinacions comuns per a les zones i sistemes.

1 - Per a tot el que no estigui especificat en aquestes normes particulars, s’entén que és d’aplicació el que figura al Pla General d’Ordenació de Forallac.

2 - Agrupació de parcel.les: Es permet l’agrupament de parcel.les. L’edificació sobre la nova parcel.la es regularà segons les ordenances que corresponguin a la superfície que en resulti.

3 - Reculades de l’edificació: El tipus de reculada definit com de cos de l’edificació solament es permet a les façanes posteriors, amb un màxim de 5,00 m comptats des del pla que resulta d’aplicar la fondària edificable màxima.

El tipus de reculada per motius compositius es permet a totes les façanes.
Els porxos d’entrada no es consideren com a reculada de l’edificació.

4 - Alçades útils:

- Planta baixa: mínim 3,00 m en el cas d’usos comercials, magatzems, etc. de 2,80 m en el cas d’oficines i comerços menors de 80,00 m2 i de 2,55 m en el cas d’habitatges.
- Planta pis: mínim 2,55 m en general i 2,20 m a corredors, distribuïdors, serveis higiènics, rentador, cambres d’emmagatzematge i un 30% de la superfície a qualsevol altra peça dels habitatges.
- Planta soterrani i entresolats: mínim 2,20 m per a les ordenacions unifamiliars i 2,50 m per a les plurifamiliars.

5 - Planta soterrani: No es permet en planta soterrani l’ús d’habitatges ni la de locals d’ús permanent de personal. Les plantes soterrani no es computaran en l’edificabilitat permesa per a cada parcel.la.

6 - Coberta: Les cobertes podran ser planes, inclinades o bé mixtes, segons s’especifiqui a cadascuna de les zones.

Per al cas de coberta inclinada aquesta podrà ser a una o a dues vessants, de teula vermella amb un pendent màxim del 30%.
L’espai interior de la coberta podrà destinar-se per a golfes habitables, excepte a les ordenacions plurifamiliars que no seran habitables, a no ser que les determinacions particulars de les zones indiquin el contrari. Les obertures de ventilació i il.luminació s’adaptaran als pendents de la coberta.
La coberta podrà volar una distància determinada del pla de façana o, si existeix, dels tancaments del cos sortint en balcó o en galeria. Aquesta distància, el vol de ràfec, serà de 0,50 m com a màxim. En el cas que existeixin vols, el ràfec podrà volar 0,15 m més que els balcons o les galeries a tot el llarg de la façana, sempre que el canal de recollida d’aigües s’amagui en la coberta o ràfec.
El ràfec tindrà un front màxim de 0,15 m de gruix.
Per sobre del pla de coberta solament podran sobesortir els elements tècnics de les instal.lacions puntuals com són xemeneies, antenes, parallamps, etc. quedant amagats a les golfes els de dimensió i volum més important com dipòsits d’aigua, acumuladors, maquinària.
En el cas d’habitatges arrenglerats o aparellats, el tipus de coberta escollit serà unitari per a tot el rengle o per als dos habitatges aparellats.

7 - Cossos sortints: Queda prohibit qualsevol tipus de cos sortint en planta baixa i els cossos sortints tancats a totes les plantes, excepte quan expressament s’indiqui el contrari.
Els cossos sortints oberts computaran el 50% de la seva superfície fins un màxim d’un 10% de la superfície útil interior.

8 - Tanques: Les tanques als carrers, espais públics i entre veïns al jardí davanter, fins a la línia de façana, podran ser calades o bé mixtes fins a una alçada màxima d’1,20 m amidats a la rasant de la vorera al punt mig del rengle o bloc.

S’admetran puntualment alçades superiors, fins a un màxim de 1,80 m per tal d’inserir elements tècnics.
Cada zona especificarà en detall les característiques de la tanca.
Al jardí del darrera les tanques entre veïns tindran 1,80 m d’alçada màxima sobre el nivell de jardí. Seran fetes amb material massís fins a una alçada màxima de 0,90 m i es completaran amb vegetació d’arbust fins a l’altura d’1,80 m.
Es prohibeixen les gelosies i balustrades prefabricades de ceràmica i de formigó.

9 - Aparcaments: En general és obligatòria la dotació d’una plaça d’aparcament per habitatge, coberta o a l’aire lliure, dins de l’àmbit del sòl privat, a no ser que les determinacions específiques indiquin el contrari.

10 - Guals: En tots aquells casos en els que les parcel.les no disposin d’un accés amb vorada remuntable, serà obligatori que els propietaris d’aquests es facin el seu propi gual segons model de l’Institut Català del Sòl de peces prefabricades. Per a la reposició del paviment, prèvia protecció de les instal.lacions que passen per dessota, s’utilitzarà un material i acabat igual a l’existent. Les obres aniran a càrrec dels propietaris de la parcel.la.

11 - Jardins privats: Es prohibeix qualsevol tipus d’edificació auxiliar a les àrees reservades per a jardins de caràcter privat. Aquests espais s’hauran d’enjardinar convenientment. Els projectes de jardineria s’hauran de presentar conjuntament amb el de l’edificació.

12 - Projectes unitaris: Quan es redacti un projecte unitari que afecti un rengle d’habitatges unifamiliars en filera, dos habitatges aparellats o una edificació plurifamiliar, es podran variar o ajustar, sempre que sigui degudament justificat, algunes de les determinacions particulars de cada zona. Es respectaran sempre, però, l’ocupació, l’altura, l’edificabilitat i la densitat màxima prevista. Aquestes modificacions hauran de comptar amb l’aprovació explícita dels Serveis Tècnics de l’Ajuntament.

1 - Parcel.lació: S’estableix la crugia mínima de la parcel•la en 5,35 m amidats al centre del cos d’edificació principal. En cas que sigui necessari efectuar una nova parcel.lació, caldrà remetre’s al que especifiqui l’art 7 de la present normativa.

2 - Tipus d’ordenació de l’edificació: Ordenació en edificació arrenglerada segons alineació de vial, tal com es defineix en el plànol núm 5 “Planejament proposat. Ordenació de l’edificació”.

3 - Tipus edificatori: Habitatges unifamiliars desenvolupats en planta baixa més dues plantes pis i un sota coberta ocupable com a màxim en un 50% de la superfície de la planta tipus.

4 - Del projecte de les edificacions: El projecte de les edificacions de cada rengle de parcel•les serà unitari.

En el cas que un rengle de parcel•les tingui dos o més propietaris, serà obligatòria la presentació conjuntament amb el projecte d’edificació d’un esquema ordenador de la façana de la totalitat del rengle amb la finalitat de regular la unitat compositiva de totes les façanes, l’adaptació al terreny de les edificacions, la proporció i ritme de forats, cossos sortints, els ràfecs, el disseny de tanques i baranes i d’assolir una uniformitat amb els materials de façana.

5 - Alineació de l’edificació: Vindrà definida per una línia paral•lela a l’alineació de vial situada a 2,00 m d’aquesta. Les façanes davanteres de les edificacions coincidiran obligatòriament amb aquesta.

6 - Pla de referència: Coincidirà amb la cota de la vorera en el punt mig de cada tram.

7 - Graonat de l’edificació: Cadascun dels rengles s’organitzarà sempre que es pugui en un sol tram i, per tant, tindrà ràfec unitari.

En el cas que hagi de graonar-se a causa del pendent del carrer existent i que es tracti de més d’un propietari en el mateix rengle, aquest graonament s’haurà de definir mitjançant la redacció d’un estudi de detall o en el mateix esquema ordenador de la façana.

8 - Ràfec: El ràfec de cada tram serà unitari.

La cota superior del ràfec de coberta de la façana principal vindrà definida per l’alçada reguladora màxima (9,50 m).

9 - Fondària edificable màxima: La fondària edificable màxima des de l’alineació de façana serà de 12,00 m.

10 - Alçada reguladora màxima: Es fixa en 9,50 m corresponents a planta baixa, planta pis i planta sota coberta, amidats des del pla de referència (article 16.6) fins a l’arrencada de la coberta.

11 - Alçàries útils mínimes: Les alçàries útils mínimes per aquesta zona, són les següents:


- per a habitatge: 2,55 m
- per a soterrani: 2,20 m

12 - Planta sota coberta: La planta sota coberta ocuparà com a màxim el 50% de la superfície d’ocupació en planta baixa.

13 - Planta baixa: La cota de paviment de la planta baixa es podrà situar entre dos plans situats a 1,50 m per sobre i 0,60 m per dessota del pla de referència.

14 - Planta soterrani: Es permetrà una planta soterrani destinada a garatge que podrà tenir una ocupació igual a la de la resta de plantes, amb la possibilitat d’incrementar-la en 2 m a la zona del jardí privat posterior, en tota l’amplada de la parcel.la.

15 - Sostre edificable màxim: És el que resulta per aplicació dels paràmetres definits en aquestes ordenances.

16 - Cossos sortints: Queda prohibit qualsevol tipus de cos sortint tancat a totes les façanes.

Els cossos sortints en galeria es permetran tan sols a les façanes posteriors, els oberts es permetran a la façana davantera, sempre que es respectin els plans límits de vol.

17 - Pla límit de vol:


- Façana principal:

Es fixa en 0,80 m el pla límit de vol paral.lel a la façana i en 0,6 m el pla límit de vol paral.lel a la mitgera. En les parcel.les extremes d’un rengle, s’admet que els vols arribin fins a la cantonada.

- Façana posterior:

Es fixa en 1,20 m el pla límit de vol paral.lel a la façana i en 0,90 m el pla límit de vol paral.lel a la mitgera.

- Façana lateral:
Es fixa en 0,4 m el pla límit de vol paral.lel a la façana i un màxim del 30% de la longitud de façana.

18 - Baranes: La barana que tanca els cossos sortints podrà ser massissa o transparent. Es prohibeixen les gelosies prefabricades de ceràmica i de formigó. L’alçada mínima serà d’1,00 m.

19 - Garatges: Hi ha dues opcions possibles: que el garatge sigui amb un únic accés comunitari per a tot el rengle, o individualitzat per a cada parcel.la.

En el primer cas, el garatge serà comú per a tots els propietaris d’un mateix rengle. Se situarà a la planta soterrani i l’ocupació serà la mateixa que la de la planta baixa més 2 m (veure esquema adjunt), amb un únic accés per a tot el rengle mitjançant una rampa. Aquest es produirà per l’espai de separació entre rengles.
En el segon cas, el garatge serà individualitzat per a cada parcel.la i se situarà en semisoterrani. L’accés es produirà mitjançant una rampa individual per habitatge. El nivell de la cota de la planta baixa se situarà tal i com queda definit en aquesta normativa, a una alçada màxima d’1,50 m per sobre del pla de referència. En aquest cas, les rampes aniran aparellades.

20 - Coberta: La coberta podrà ser plana, inclinada o bé mixta. En tot cas, el tipus de coberta serà unitari per a tot el rengle, amb les característiques especificades en l’apartat corresponent de les determinacions comuns per a zones i sistemes d’aquestes ordenances.


En el cas que en el rengle hi hagin dos o més propietaris, la coberta serà unitària per a tot el rengle. En el cas que la coberta sigui inclinada, ho serà a dos vessants, de teula vermella, amb un pendent màxim del 30%.
L’espai interior de la coberta podrà destinar-se per a golfes. Les obertures de ventilació i il.luminació s’adaptaran als pendents de la coberta.
La coberta podrà volar un màxim de 0,50 m respecte del pla de façana, sempre que el canal de recollida d’aigües s’amagui en la coberta i ràfec.
El ràfec tindrà un front màxim de 0,15 m de gruix.
Al vessant del jardí del darrera es podran inserir terrasses en la coberta, sense superar, però, el 30% de la superfície total d’aquesta part de la coberta. Aquestes terrasses es trobaran dins del gàlib màxim permès i no s’admetrà cap tipus de barana o element sobresortint del pla de coberta, a excepció d’elements d’instal.lacions comuns de l’edifici. Les terrasses se separaran, com a mínim, 0,60 m dels veïns i 1,20 m del pla de façana.
Per sobre del pla de coberta inclinada solament podran sobresortir els elements tècnics de les instal.lacions puntuals com són xemeneies, antenes, parallamps, etc quedant amagats a les golfes els de dimensió i volum més important com dipòsits d’aigua, acumuladors, maquinària, caixes d’escala.

21 - Tanques: La tanca als carrers i veïns situades al jardí davanter podrà ser calada metàl.lica o bé mixta.

En aquest cas, la part massissa serà feta amb el mateix tipus d’obra que les façanes de l’edificació, amb una alçada màxima de 60 cm. La resta fins a 1,20 m, ha de ser fet de material calat, tipus reixa metàl.lica. Puntualment, i en cas que s’hagin d’incorporar els comptadors de diferents serveis a la tanca, es podrà massissar, podent-se sobrepassar l’alçada màxima fixada en un màxim d’1,80 m i sempre que no superi una llargada d’1,20 m.
La porta d’accés a la parcel•la serà metàl•lica de la mateixa alçada que la tanca.
Les tanques entre veïns al jardí del darrera que no tenen façana a vial tindran, sobre el nivell natural de terres, per fora de la tanca, 1,80 m d’alçada màxima. Seran fetes amb material massís fins a una alçada màxima de 0,90 m i es completaran amb vegetació d’arbust fins a l’alçada d’1,80 m.
No s’admetran gelosies ceràmiques o de formigó a cap dels límits de la parcel.la.

22 - Baixants: Els baixants d’aigües pluvials de la coberta del cos principal de l’edificació, si van vistos, transcorreran verticals per la façana.

23 - Comptadors: Els comptadors aniran encastats, bé a la part massissa de la tanca del carrer, o bé als paraments de façana corresponents, sense sobresortir dels límits d’aquests i de l’alineació de vial, i formaran part de la composició de la façana o bé del disseny de la tanca.

24 - Ordenances d’estètica:

a) La composició arquitectònica s’emmarcarà en la voluntat d’aconseguir una certa unitat de conjunt abans que una juxtaposició d’obres singulars.
b) El material de façana, tant si és de càrrega com de revestiment, serà únic, preferiblement obra de fàbrica vista de 5 cm de gruix. Complementàriament, s’admetrà com a màxim, l’ús d’un altre material.
c) Tota paret mitgera que, per efectes de les reculades dels cossos d’edificació o pel graonament, quedi quasi totalment o parcialment al descobert, serà tractada com a façana. En el cas de dues parcel.les adjacents construïdes en diferents períodes de temps, el darrer que construeixi assumirà la responsabilitat de tractar les mitgeres que la seva construcció deixi al descobert, siguin pròpies o del veí.

25- Usos: Solament es permet l’ús residencial a les plantes baixes, pis i sota coberta i l’ús de garatge a la planta soterrani.

Article 13 - Determinacions per a la zona residencial plurifamiliar ordenada segons volumetria específica, P.

1 - Parcel.lació: La parcel.lació coincidirà amb la del plànol núm. 5 d'Ordenació de l’edificació.

2 - Tipus d’ordenació de l’edificació: Edificació plurifamiliar ordenada segons volumetria específica.

3 - Tipus edificatori: Habitatges plurifamiliars l’ordenació dels quals es determina en el plànol núm. 5 d'Ordenació de l’edificació.

4 - Línia de l’edificació: Caldrà respectar les alineacions obligatòries definides en el plànol núm. 5 Ordenació de l’edificació.

5 - Gàlib edificatori: El gàlib màxim queda definit en el plànol núm. 5. En cap cas no es podrà sobrepassar el gàlib màxim establert.

6 - El projecte de les edificacions: El projecte de les edificacions de cadascuna de les illes o parcel.les s’intentarà, en la mesura que sigui possible, que tingui un caràcter unitari.

7 - Pla de referència: En les illes 3 i 4 el punt de referència per a la situació del pla de referència de l'edificació i l'alçada reguladora màxima se situa a la cota del nivell natural en el punt mig de cada edificació.

Pel que fa a la illa 5, en el plànol núm. 5 s'hi indiquen els punts de referència per a l'establiment dels diferents plans de referència i alçades reguladores màximes.

8 - Nombre màxim de plantes: El nombre màxim de plantes és de planta baixa més dues plantes pis (Veure el plànol núm. 5 Ordenació de l’edificació.

9 - Alçada reguladora màxima: L'alçada reguladora màxima de l’edificació (planta baixa sense entressolat) és de 9,50 metres per a les illes 3 i 4. Per a l'illa 5 l'alçada reguladora màxima és de 9,90 metres, d'acord amb el representat en el plànol número 5.

10 - Graonat de l’edificació: No es produirà graonat en l'edificació de les illes 3 i 4, mentre que el graonat de l'edificació de la illa 5 haurà d'atendre's al determinat en el plànol número 5.

11 - Alçàries útils mínimes: Les alçàries útils mínimes per a aquesta zona són les següents:


- per habitatge :         2,55 m
- PB (ús comercial) :   2,80 m
- soterrani :               2,50 m

12 - Planta soterrani: L’ocupació en planta soterrani pot assolir el 100% de la parcel.la.

13 - Planta baixa: La cota de paviment de la planta baixa es podrà situar com a màxim entre dos plans situats a 1,00 m per sobre i 1,00 m per dessota del pla de referència.

14 - Sostre edificable màxim: És el que resulta per l’aplicació dels paràmetres definits en aquesta normativa. Cada illa té assignat un sostre màxim admissible, tal i com s’indica al quadre resum per illes d’aquesta normativa. Aquest sostre no podrà ser ultrapassat en cap cas.

15 - Cossos sortints: Es permeten els cossos sortints oberts o en galeria amb un vol màxim d’0,70 m del pla de façana. Els primers poden ocupar una longitud d’un 50% de la façana i els segons un màxim d’un 25%, tot respectant el pla límit de vol. No es permeten els cossos sortints tancats.

16 - Pla límit de vol: S’estableix un vol màxim d’0,70 m del pla de façana.

17 - Vol de ràfec: El vol de ràfec màxim serà de 0,50 m.

18 - Garatges: Es podran situar a la planta soterrani o baixa, sempre preveient un mínim d’una plaça d’aparcament per cada habitatge. Si existeix superfície comercial, es preveurà, a més, una plaça d'aparcament per cada 100 m2 de sostre comercial.

19 - Verd privat: Els espais lliures de les illes 3 i 4 que s'incorporen formalment a la via pública adjacent hauran de ser urbanitzats seguint criteris similars als emprats en la urbanització de la via pública.

El projecte d'edificació de cada illa haurà d'incloure l'ordenació de tots els espais no edificats
El manteniment d’aquests espais comunitaris privats es farà a càrrec de la comunitat de propietaris de cadascuna de les illes o parcel.les, els quals estaran obligats a constituir la corresponent entitat de conservació per al manteniment posterior de tots els espais verds privats.

20 - Usos: Es permeten només els usos següents:

- En planta pis:

. habitatges

- En planta baixa:

. habitatges
. oficines
. comercial
. sòciocultural
. públic-administratiu
. esportiu
. garatge

- En planta soterrani:

. garatge

Article 14 - Determinacions per al sistema d’espais verds.

1 - Edificació: No es permetrà cap mena d’edificació tancada, exceptuant estacions transformadores, edificacions relacionades amb les xarxes de serveis, com ara les estacions transformadores, i edificacions lligades intrínsecament a l’espai verd, en planta baixa, amb una ocupació màxima del 3% i una alçada màxima de 5,00 metres.

2 - Usos: Es permeten únicament els usos de lleure, manifestacions culturals, esportives i el d’instal.lació de serveis d’infrastructures.

3 - Desenvolupament: Els projectes d’enjardinament preveuran la situació i naturalesa de les espècies vegetals, així com del mobiliari urbà, camins i passeigs. Així mateix, preveuran les xarxes de servei necessàries per a la bona conservació i manteniment. Es preservarà l’arbrat existent, sempre que sigui possible i d’interès.

Article 15 - Disposicions addicionals:

1 - En tots els projectes d’urbanització i d’edificació serà preceptiu el compliment de les determinacions dels capítols I i II del Títol Primer de la Llei 20/1991,d e 25 de novembre, de Departament de Benestar Social, de promoció de l’accessibilitat i de la supressió de barreres arquitectòniques, excepte en aquells casos en què les circumstàncies del terreny ho facin impossible.

2 - Pel que fa al nivell d’habitabilitat objectiva exigit als habitatges, són d’obligat compliment les determinacions contingudes en el Decret 346/1983 del Departament de Política Territorial i Obres Públiques.

3 - És d’obligat compliment tot allò que es disposa als articles 6, 7 i 8 de la Llei d’Habitatges núm. 34/1991, de 29 de novembre, pel que fa als emplaçaments dels habitatges en indrets exposats a accions devastadores, nocives i perilloses que puguin ser generades, tant per agents naturals com per instal.lacions existents.